什么是小区金融

小区金融，又称为社区金融或微型金融，是指以社区为单位，为社区居民提供小额信贷、储蓄、保险等金融服务的一种金融模式。这类模式旨在解决传统金融体系中，居民在小型贷款和储蓄方面的需求得不到满足的问题。小区金融通常由非政府组织（NGO）或社区组织运营，以低本钱、高效能的方式为居民提供服务。

什么是房地产金融房地产金融的特点和作用

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。

房地产金融的特点

(一)集中性

房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上。房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万，多则数千万，甚至上亿元。因此，无论是在房地产商品的生产环节，还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，在房地产金融活动中，房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。在国外，房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。

(二)资金周转期长

房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，完成“三通一平”或“七通一平”，再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长，短则一年、二年，长则好几年。在流通领域，建成后的房屋因其价值大，购买者往往无力一次性付清房款，常采用分期付款方式购房;若采用房屋租赁方式收回投入资金，则资金回收周期更长。因此，房地产的资金运用从投入到产出，快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。

(三)资金运动固定性

房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。由于土地不能移动，因而房地产固定在某一场所，不能移动，通常也称为不动产。在交换上，它既不能发生空间位置的移动，也不存在物流，它的流转只是权属关系的变更。因此，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。这就决定了房地产资金的投人、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的。

(四)资金增值性

一方面，房地产资金能带来收益即利息，这是房地产资金增值的一种表现。房地产资金的增值是社会再生产的结果，是物质生产者的劳动创造。在社会再生产过程中，资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量，就是资金运动所带来的增值。房地产再生产过程中资金不断地运动，就能实现一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的资源，也是人类生产与生活的基本要素，随着社会经济的不断发展，对房地产的需求将日益增加，使得房地产会日益稀缺，房地产价格也会不断上涨。因此金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值，也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。

(五)风险性

在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素，有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离，因而存在产生资金损失的风险。房地产资金的融通大多数是中长期融资，从资金投入到收回期限一般较长，在这个投人产出过程中，如果融出的资金难以收回，就会产生房地产金融风险。这种风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。如政策的改变可能导致房地产市场和金融市场产生不同于投9资决策时所预料的情况，或者由于投资决策原本就存在错误，因而无法实现预期的投资收益，从而导致房地产融通的资金无法完全收回;又如各种突发性的自然灾害(地震、洪水、火灾等)发生，导致房地产项目遭到严重破坏甚至不复存在，从而难以收回融出的房地产资金;此外，在房地产金融活动中，由于种种原因，致使债务人不能偿还贷款本息，或者证券发行者到期不能偿付本息，也会发生房地产金融财务风险。

房地产金融的作用

房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。

(一)为房地产开发经营提供了资金保障

首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为16.75%;商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。占GDP的比率为10%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。

其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。

再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。

金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。

金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。

金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。

在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。

当前社区银行转型建设的探索面临哪些问题

三农两小是指农村、农业和农民，小微金融，小区金融。三农问题目的是要解决农民增收、农业发展、农村稳定。小微金融是贷款500万以下的小企业，小商户。小区金融主要概念是与地方政府联手打造的1.5平方公里到2平方公里的现代金融生活圈，以方便民众生活。

三农的好处

通过大力发展农村电商和冷链物流，搭建优质的物联网平台，可以实现全国各地的销售商和种植业户直接对话，既能节约流通的时间和成本又能提高农民的收入，还可以丰富产品销售的模式，有利于树立区域品牌，从而最终实现改善农民生活的目的。

分享经济商业模式特别是农资众筹更能满足家庭单位种养、小型农业企业、合作社等需求，而有偿分享也有利于实现大型农业企业对闲置资源的充分利用。移动互联网平台打破地域差异，分享经济在一定程度上可以缓解城乡间资源分布不均的冲突，提高闲置资源在城乡间的有效供给和再利用。

在同业、跨业竞争日趋激烈的今天，诸多银行纷纷使出看家本领，吸引客户、拉拢客户、占有客户。在银行间的网点规划、服务设施、产品体系、服务流程等硬实力日益趋于同化的情况下，网点转型、变革及提供优质服务成了银行求生存、谋发展的必经之路。

一时间，发展社区银行的呼声日益高涨，已然成为金融改革的热门话题之一，各家银行逐步探索适合自身发展的社区银行转型建设之路，为客户提供更优质的金融服务。

社区银行的概念最早来自于美国等西方金融发达国家，其中，“社区”并不是严格界定的地理概念，既可以指一个市、一个区，也可以指城、乡居民的聚居区域。凡是资产规模小，主要为经营区域内小企业、个体商户、居民家庭服务的地方性小型商业银行都可以称为社区银行。在我国，社区银行是一个严格按照市场机制来运作的银行，如果简单的模仿国外商业银行的成功经验来建立社区银行，必定会遇到较大的阻力。但是，依据我国目前经济发展水平和发展现状，结合农金机构立足农村、服务三农的经营特色，探索适合农村银行自身发展特色的社区银行转型建设道路却是可行的。

农村银行一般立足农村、服务三农，网点多。与高大上的国有银行和商业银行相比，农村银行从小做起，从散做起，以诚为本，以诚服人，是切实融入农村的“小银行”。特别是近年来，以“金融服务进村入社区工程”为着力点，相继开展了进社区、进农村等金融服务活动，深入一线，了解客户需求，与城乡客户群建立了良好的沟通与合作交流机制，亲民、便民、惠民银行形象深入人心。

在建设社区银行时，首先，有必要针对社区居民的不同消费需求和消费习惯进行深入分析和市场细分，根据社区银行的消费特色开展金融服务。

社区银行的市场定位应以中高档的社区为主，服务对象则侧重于中高收入水平的社会阶层人员。服务内容应围绕居民的生活消费、子女教育、娱乐文化等方面展开。针对社区客户的特点和需求，创新服务渠道和服务形式：

一、延长服务时间。为满足部分客户下班之后办理金融业务的需求，推出“金融夜市”，将银行营业时间特别是对私服务时间在原来基础上延迟1-3个小时。这种延时服务并非一种普遍的服务，一般是在特殊区域和针对有特殊需求的用户，如在夏季时间，对闹市区或者居民小区附近的部分网点进行延时。而上海农商行的“金融便利店”，则为该行普遍推广。它是一种小型银行网点，在营业面积上，基本仅为传统银行网点的十分之一。在人员配置上，一般只需3-5名工作人员。最大的特色是实行错时延时服务、晚上营业，服务时间延长至晚上21点，为客户办理自助机具所不能办理的传统业务。

二、提供增值服务。随着各行各业竞争的加剧，企业的竞争与相互渗透，已经很难界定在自身所处的行业了。而这种渗透使企业在原本不相关的渠道里共享资源，或者通过行业渗透形成1+1>2的品牌叠加效应，从而收益倍增。拿顺德农商行新近推出的“超市银行”来说，银行的金融服务在今天互联网金融的冲击下已受到越来越大的挑战，将超市引入银行无疑等于一种增值服务，这对于银行的客户具有一定的吸引力。与此同时，将银行的传统经营方式融入这种零售新业态，也是对银行的服务定位进行一次革新，更容易使其在差异化服务中脱颖而出。可以肯定的是，如果银行能将更便民的人性化服务或更具个性化的服务带入银行网点，一改传统银行的服务水准，那么就会给客户带来与众不同的良好体验。

三、小区金融服务。这里可借鉴民生银行的“小区金融”模式，内容包括：

一、扎根小区，推进民生金融智能超市建设，定位于中高端居民小区，集自助设备、网上银行、手机银行体验以及有人服务为一体；二、创新产品，推出便民系列金融产品，包括小区客户一卡通、全民代缴费平台等，协助打造小区周边15分钟便民商圈；三、围绕“衣食住行”提供惠民服务，包括定期开展民生服务进小区、特惠商户小区专享优惠，甚至包括小区老人定期体检、广场舞教学等。作为“小区金融”的主打，配套推出“消费信贷”业务，为符合条件的小区居民进行授信，提供最高不超过50万元、无需抵押和担保的消费性贷款，用于个人和家庭的综合消费用途。

此外，在创建社区银行的同时，还应进一步提升标杆网点的建设步伐，促使全行员工不断提高服务水平，注重服务内涵，为客户提供优质服务。

今日之银行，只有礼仪上宾，让优质服务成为一种习惯，如吃饭、喝水之自然，才能进一步提升服务质量，为客户提供舒适、贴心、便民、惠民的服务环境，从而增强银行自身核心竞争力。

一举一动全礼仪，一言一行皆服务。不断提高金融服务水平，探索适合自身发展的社区银行转型建设之路，普惠于民，服务于民，是当前金融经济发展现状的大势所迫，也是大势所趋。这对我们农村银行发展而言，是挑战，也是机遇，更是转型发展、求突破、促蜕变的转折点。